Plusvalía municipal en herencias: qué es y cuánto se paga
Cuando una herencia incluye una vivienda, un local o un terreno urbano, aparece un segundo impuesto que muchos herederos descubren tarde y que no tiene nada que ver con el impuesto de sucesiones: la plusvalía municipal. Esta guía explica qué es exactamente, quién la paga, en qué plazo y, sobre todo, cuándo no hay que pagarla. Es información divulgativa: cada ayuntamiento tiene sus propios tipos y bonificaciones, así que confirma el dato en tu municipio y apóyate en un asesor.
Qué es (y qué grava en realidad)
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero todo el mundo lo conoce como «plusvalía municipal». Lo cobra el ayuntamiento, no la comunidad autónoma ni Hacienda estatal, y grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta que lo heredan sus herederos. Dos matices importantes que mucha gente desconoce:
- Grava solo el suelo, no la construcción: aunque heredes una casa, el impuesto se calcula sobre el valor del terreno, no sobre el del edificio.
- Grava solo suelo urbano: si heredas un terreno rústico (de campo), no hay plusvalía municipal.
Los dos métodos de cálculo (desde la sentencia de 2021)
Tras una sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 que anuló el sistema anterior, ahora puedes elegir el método que te resulte más favorable:
- Método objetivo: se calcula aplicando unos coeficientes oficiales sobre el valor catastral del suelo, según los años que el fallecido tuvo la propiedad. Es el cálculo «automático».
- Método real: se compara el valor por el que el fallecido adquirió el inmueble con el valor por el que se transmite en la herencia. Si la diferencia (la ganancia real del suelo) es menor que la del método objetivo, pagas menos usando este.
Puedes quedarte con el que menos te haga pagar, así que conviene calcular ambos.
Cuándo NO se paga plusvalía municipal
Esto es clave y es fruto de la misma sentencia de 2021: si no ha habido incremento de valor del suelo, no hay que pagar. Es decir, si el suelo no se ha revalorizado —o incluso ha perdido valor— desde que el fallecido lo adquirió, no procede el impuesto. Para acogerse a esta exención hay que demostrarlo aportando los valores de adquisición y transmisión. Tampoco se paga, como vimos, por el suelo rústico.
El error que sale caro: dejarlo pasar del plazo
La plusvalía municipal comparte con el impuesto de sucesiones el plazo de 6 meses desde el fallecimiento (no desde que aceptas la herencia ni desde que firmas la escritura). Si se te pasa, el ayuntamiento aplica recargos de entre el 5% y el 20%, más intereses. Un consejo práctico: si la partición de la herencia se está alargando, solicita la prórroga de otros 6 meses dentro del plazo inicial, porque sin la escritura de adjudicación no se puede liquidar.
Recuerda que la plusvalía municipal es un impuesto independiente y añadido al impuesto de sucesiones: son dos tributos distintos que suelen coincidir en el plazo. Para el impuesto de sucesiones propiamente dicho, consulta nuestras guías del impuesto de sucesiones en Madrid y en Andalucía y Castilla-La Mancha. Y para el proceso completo de reparto, nuestra guía de cómo se reparte una herencia.
